Wasserleck-Erkennung in Mehrfamilienhäusern nutzt kleine Sensoren an Stellen, an denen in Wohnungen häufig Wasser austritt: unter Warmwasserspeichern, hinter Waschmaschinen, in Spülenunterschränken und neben Toiletten. Wird ein Sensor nass, meldet er dies über ein Funknetz an eine Software, die eine bestimmte Person alarmiert, meist den Haustechniker in Bereitschaft. Ziel ist, dass jemand das Wasser absperrt, bevor es durch den Boden in die Wohnung darunter läuft.

Ob ein System Schäden begrenzt oder sie nur dokumentiert, hängt von drei Dingen ab: der Platzierung der Sensoren, ihrer Verbindung in einem Gebäude mit mietereigenem WLAN und dem Ablauf, nachdem ein Alarm auf einem Telefon angekommen ist.

Kurz gesagt

  • Die meisten Lecks entstehen an wenigen Einrichtungen: Warmwasserspeichern, Waschmaschinenschläuchen, Zuleitungen von Spülen und Toiletten, Geschirrspülern und Kondensatabläufen von Klimaanlagen.
  • Batteriebetriebene Punktsensoren decken viele dieser Stellen ab. Sensorkabel, Durchflussmessungen und Absperrventile ergänzen sie.
  • Ein Funknetz mit großer Reichweite macht das System unabhängig vom Internetanschluss der einzelnen Mieter.
  • Jeder Alarm braucht einen benannten Ersthelfer und eine Vertretung, falls dieser nicht reagiert.

Wo gehören Lecksensoren in einer Wohnung hin?

Der Ausgangspunkt sind die möglichen Defekte. Fast jedes Leck beginnt an einem Anschluss, einem Behälter oder einem Ablauf. Die wichtigsten Stellen sind überschaubar:

  • Warmwasserspeicher. Behälter korrodieren mit dem Alter von innen, und das Temperatur- und Drucksicherheitsventil kann Wasser auf den Boden abgeben. Ein Speicher hält typischerweise etwa zehn bis 15 Jahre.
  • Waschmaschinen. Zulaufschläuche stehen auch bei ausgeschalteter Maschine unter Druck. Gummischläuche werden mit der Zeit spröde.
  • Spülen und Waschbecken. Zuleitungen, Klemmverschraubungen und Siphons können sich hinter einer meist geschlossenen Schranktür lösen oder reißen.
  • Toiletten. Betroffen sind Zuleitungen, Füllventile und bei entsprechenden Bauformen der Wachs-Dichtring am Fuß. Dort austretendes Wasser kann in den Bodenaufbau gelangen, ohne auf den Fliesen sichtbar zu werden.
  • Geschirrspüler und Leitungen von Eisbereitern. Beide liegen hinter Geräten, sodass langsames Tropfen wochenlang unbemerkt bleiben kann.
  • Kondensatabläufe von Klimaanlagen. Beim Kühlen entsteht Wasser. Eine verstopfte Leitung lässt die Auffangwanne überlaufen, häufig in die darunterliegende Decke.
  • Gemeinschaftsbereiche. Steigleitungen, Druckerhöhungspumpen, Heizräume und Waschküchen gehören zum gemeinsam genutzten Bereich. Eine Pfütze wird dort möglicherweise von niemandem gemeldet.

Ein Punktsensor liegt jeweils an der tiefsten Stelle in der Nähe: in der Auffangwanne des Speichers, hinter der Waschmaschine, hinten im Spülenunterschrank, neben dem Toilettenfuß oder an der Kondensatwanne. In Gemeinschaftsräumen kommen Sensoren dorthin, wo sich Wasser sammeln würde, etwa neben Bodenabläufen, unter Pumpen und am Fuß von Steigleitungen.

Die Abdeckung lässt sich schrittweise ausbauen. Als Beispiel dient ein viergeschossiges Haus mit 40 Wohnungen, jeweils mit eigenem Warmwasserspeicher und eigener Waschmaschine:

Ausstattungsumfang Sensoren Abgedeckte Stellen
Alle Einrichtungen etwa 200 Speicher, Waschmaschine, Küchenspüle, Waschbecken und Toilette in allen 40 Wohnungen
Speicher und Waschmaschinen 80 die beiden Einrichtungen mit besonders hohem Schadenspotenzial in jeder Wohnung
Gemeinschaftsbereiche 6 Heizraum, Waschküche, Pumpe und Sockel der Steigleitungen

Ein stufenweiser Ausbau kann mit der zweiten und dritten Zeile beginnen. Spülen und Toiletten kommen beim Mieterwechsel hinzu. Innerhalb jedes Konzepts haben Wohnungen in oberen Etagen Vorrang, weil darunter mehr Wohnungen liegen, ebenso Wohnungen mit den ältesten Speichern und Leerstände, in denen erst beim nächsten Besichtigungstermin jemand eine Pfütze bemerken würde.

Welche Arten von Lecksensoren gibt es für Mehrfamilienhäuser?

Ein Lecksensor erkennt Wasser, wo keines sein sollte, oder Wasserfluss, obwohl nichts laufen sollte. In den meisten Gebäuden werden mehrere Verfahren kombiniert.

Punktsensoren übernehmen den größten Teil der Überwachung. Das sind kleine Gehäuse mit zwei Metallkontakten an der Unterseite. Verbindet Wasser die Kontakte, melden sie ein Leck. Sie sind preiswert, überwachen aber jeweils nur einen Punkt; ihr Nutzen steht und fällt mit der Platzierung. Sensorkabel erkennen Wasser entlang ihrer gesamten Länge. Das passt etwa zu einer langen Wand im Technikraum oder zum gesamten Rand einer Speicherplattform.

Durchflussmessungen erkennen Lecks, deren Wasser den Boden nie erreicht. Zeigt der Wohnungswasserzähler um drei Uhr nachts einen gleichmäßigen Durchfluss, ist ein laufender Toilettenspülkasten oder ein undichtes Rohr in der Wand eine wahrscheinliche Ursache. Temperatur- und Feuchtesensoren erfassen Bedingungen, die einem Leck vorausgehen können. Ein Temperatursensor an Rohren einer Außenwand warnt vor Frost, ein Feuchtesensor im Spülenunterschrank vor langsam zunehmender Feuchtigkeit.

Automatische Absperrventile machen aus Erkennung eine Handlung. Ein motorisiertes Ventil in der Wohnungszuleitung schließt, wenn ein verbundener Sensor Wasser meldet. Ein Sanitärfachbetrieb muss es einbauen. Weil das Schließen auch einem gerade duschenden oder kochenden Mieter das Wasser abdreht, beschränken viele Gebäude solche Ventile auf besonders schadenträchtige Stellen: Speicher in oberen Wohnungen, Waschküchen, Technikräume und leer stehende Wohnungen. Häufig wird erst geprüft, ob die Nassmeldung eine kurze Zeit anhält. Dann schließt das Ventil und eine Person erhält den Alarm. Meldet die Ventilsteuerung ihre Stellung zurück, kann diese Person erkennen, ob das Wasser tatsächlich abgestellt ist.

Kilo Electronics führt verschiedene Lecksensoren. Entsprechende Geräte sind auch bei vielen anderen Anbietern erhältlich.

Braucht Lecküberwachung im Mehrfamilienhaus WLAN?

Nein. In Mietshäusern ist WLAN oft sogar die schwächste Lösung. Lecksensoren für Privathaushalte verbinden sich mit dem Heimnetz, das in einer Mietwohnung dem Mieter gehört. Tauscht er den Router aus, ändert das Passwort oder zieht aus, verliert der Sensor seine Verbindung. Die Hausverwaltung kann das von außerhalb der Wohnung nicht erkennen.

Gebäudeweite Systeme nutzen stattdessen meist ein stromsparendes Funknetz mit großer Reichweite. Häufig wird LoRaWAN eingesetzt, ein Funkstandard für kleine Batteriesensoren, die kurze Nachrichten über weite Strecken senden. Die Sensoren laufen jahrelang ohne Verkabelung und ohne Elektroinstallation. Das ist in bewohnten Wohnungen und älteren Gebäuden besonders hilfreich. Sie melden an ein zentral angebrachtes Gateway, das die Messwerte über das Internet weiterleitet.

Ein LoRaWAN-Gateway kann Hunderte Geräte bedienen und erreicht in Städten typischerweise zwei bis fünf Kilometer. Oft kann ein einzelnes Gateway deshalb mehrere Gebäude eines Grundstücks versorgen. Betondecken und Tiefgaragen schwächen das Signal dennoch. Ein Empfangstest an schwierigen Stellen wie Heizraum oder Kellerwaschküche zeigt vor der Bestellung für das ganze Objekt, ob ein Gateway genügt oder ein zweites nötig ist.

Was tun, wenn ein Leckalarm in einer Wohnung ausgelöst wird?

Die Reaktion beginnt vor dem ersten Alarm mit der Festlegung der Empfänger. Zuerst wird die Person benachrichtigt, die am schnellsten vor Ort handeln kann: tagsüber meist Haustechniker oder Hausmeister, außerhalb der Arbeitszeit der Bereitschaftstechniker. Sie haben Schlüssel und kennen die Absperrventile. Reagiert diese Person nicht, geht der Alarm nach einer festgelegten Frist an eine Vertretung, beispielsweise nach 15 Minuten an die technische Leitung und nach 30 Minuten an die Hausverwaltung. Auch die Dringlichkeit zählt. Wasser unter einem Speicher in einer bewohnten oberen Wohnung kann nicht warten; langsam steigende Feuchtigkeit im Schrank kann die Frühschicht bearbeiten. Ein Sensorname wie „Haus B, Wohnung 304, Warmwasserspeicher“ führt den Techniker ohne weitere Suche an die richtige Stelle.

Mit Kilos Lösung zur Wasserleck-Erkennung lässt sich dieser Ablauf einmal für das ganze Gebäude einrichten. Ein einziger Auslöser, also die Bedingung, die eine Regel startet, kann alle Lecksensoren überwachen und jeden einzeln prüfen. Im Alarm steht dadurch der tatsächlich nass gewordene Sensor. Anschließend folgt der Alarm einer Eskalationskette mit eigenen Empfängern und Wartezeiten für jede Stufe. Die genannten Vertretungen werden nur benachrichtigt, wenn die erste Person nicht reagiert. Tippt der Techniker in der Smartphone-App IoT Alerts auf „Dismiss & Acknowledge“, gilt der Alarm für alle als erledigt, und die späteren Stufen werden nicht mehr versendet.

Sobald jemand den Alarm übernimmt, spart ein schriftlicher Ablauf die meiste Zeit:

  1. Den Alarm bestätigen, damit keine Vertretung gerufen wird und alle wissen, dass sich jemand kümmert.
  2. Den Mieter anrufen oder die Stelle prüfen, bevor nachts jemand über das ganze Grundstück geschickt wird.
  3. Das Wasser möglichst am Ventil der betroffenen Einrichtung abstellen, andernfalls an der Wohnungsabsperrung und erst als letzte Möglichkeit am Strangventil.
  4. Angrenzende und darunterliegende Bereiche prüfen, insbesondere die Decke der unteren Wohnung und gemeinsame Wände, und die betroffenen Mieter informieren.
  5. Mit der Trocknung beginnen: stehendes Wasser entfernen sowie Ventilatoren und Entfeuchter einsetzen. Die US-Umweltbehörde EPA empfiehlt, wassergeschädigte Bereiche und Gegenstände innerhalb von 24 bis 48 Stunden zu trocknen, um Schimmelbildung vorzubeugen.
  6. Alarmzeit, Zeitpunkt der Absperrung, Ursache und Fotos für Reparatur und Versicherungsfall dokumentieren.
  7. Das defekte Teil ersetzen, den Sensor trocknen und prüfen, ob er wieder normal meldet.

Das Betreten einer bewohnten Wohnung richtet sich nach Mietvertrag und örtlichem Recht. Das Vorgehen bei Notfallzutritt gehört deshalb vor dem ersten Alarm in den Plan, zusammen mit einer aktuellen Übersicht aller Wohnungsabsperrungen.

Wie lassen sich Wasserlecks im Mehrfamilienhaus vorbeugen?

Die Erkennung meldet Wasser, das bereits austritt. Vorbeugung verringert die Häufigkeit solcher Fälle und besteht überwiegend aus regelmäßiger Wartung:

  • Gummischläuche an Waschmaschinen durch edelstahlumflochtene Schläuche ersetzen und bei jedem Mieterwechsel prüfen.
  • Einbaudaten der Warmwasserspeicher erfassen und den Austausch vor dem Ende der Nutzungsdauer einplanen.
  • Wo die Anordnung es zulässt, Auffangwannen mit Ablauf unter Speichern und Waschmaschinen vorsehen. Nach dem in vielen US-Rechtsgebieten verwendeten International Plumbing Code ist eine Wanne vorgeschrieben, wenn ein undichter Warmwasserspeicher Schäden verursachen könnte.
  • Kondensatleitungen von Klimaanlagen vor der Kühlsaison reinigen. Könnte ein Überlauf das Gebäude beschädigen, verlangt der International Mechanical Code eine zusätzliche Absicherung, etwa einen zweiten Ablauf oder einen Überlaufschalter.
  • Den Wasserdruck im Gebäude prüfen. Der International Plumbing Code verlangt bei mehr als 80 psi, entsprechend 552 kPa, statischem Druck einen Druckminderer, weil hoher Druck alle Schläuche und Verbindungen belastet.
  • Absperrventile jährlich betätigen, damit sie sich im Notfall noch drehen lassen.
  • Leer stehende Wohnungen im Winter beheizen und Rohre entlang von Außenwänden dämmen.

Die Alarmhistorie fließt in dieselbe Wartungsplanung ein. Ein Gebäude, in dem immer wieder Speicherwannen Wasser melden, rückt im Austauschbudget für das kommende Jahr nach oben.

Häufige Fragen zur Lecküberwachung in Mehrfamilienhäusern

Wie lange halten die Batterien der Lecksensoren?

Funk-Lecksensoren sind für jahrelangen Betrieb mit einer Batterie ausgelegt. Die genaue Dauer hängt vom Modell, Meldeintervall und Abstand zum Gateway ab. Viele senden regelmäßig eine Statusmeldung, auch wenn der Boden trocken ist. So unterscheidet das System einen unauffälligen Sensor von einem ausgefallenen. Das Datenblatt nennt die erwartete Laufzeit für ein bestimmtes Intervall.

Erkennt das System langsame Lecks innerhalb von Wänden?

Bodensensoren meist nicht, weil das Wasser den Boden möglicherweise nie erreicht. Einige Sensoren sind für Wandhohlräume oder Deckenbereiche vorgesehen. Bei einer Prüfung zeigt eine Wärmebildkamera feuchte Bereiche als kühlere Stellen, weil verdunstendes Wasser die Oberfläche abkühlt. Ein Feuchtemessgerät bestätigt anschließend den Verdacht.

Was verursacht Fehlalarme?

Häufige Ursachen sind Wischen und Reinigen in Sensornähe, Kondenswasser von kalten Wasserrohren bei feuchter Witterung oder eine Auffangwanne, in der im normalen Betrieb bereits etwas Wasser steht. Meist hilft es, den Sensor wenige Zentimeter zu versetzen oder erst dann Alarm auszulösen, wenn die Nassmeldung ein bis zwei Minuten anhält.

Ein erster Aufbau kann aus fünf Lecksensoren in den Auffangwannen der fünf ältesten Warmwasserspeicher im obersten Geschoss bestehen. Über ein Gateway werden sie mit einem kostenlosen Kilo-Konto verbunden, das genau diese Gerätezahl umfasst. Sensoren und Gateway werden separat bei einem beliebigen Anbieter gekauft. Eine einzige Regel reicht, um eine nasse Wanne an den Bereitschaftstechniker zu melden und die technische Leitung als Vertretung einzubinden.