La rilevazione delle perdite d’acqua negli edifici residenziali utilizza piccoli sensori nei punti in cui l’acqua tende a fuoriuscire: sotto gli scaldacqua, dietro le lavatrici, nei mobili sottolavello e accanto ai WC. Quando un sensore si bagna, invia un messaggio via radio a un software che avvisa una persona precisa, di solito il manutentore reperibile. L’obiettivo è chiudere una valvola prima che l’acqua attraversi il solaio e raggiunga l’appartamento sottostante.

Che il sistema limiti i danni o si limiti a registrarli dipende da dove vengono collocati i sensori, da come si collegano in un edificio in cui il Wi-Fi appartiene agli inquilini e da ciò che succede dopo l’arrivo dell’allarme sul telefono.

In breve

  • La maggior parte delle perdite parte da pochi impianti: scaldacqua, tubi della lavatrice, alimentazioni di lavelli e WC, lavastoviglie e scarichi della condensa del climatizzatore.
  • I sensori puntuali a batteria coprono molti di questi punti. Cavi sensibili, misure di portata e valvole di chiusura completano il sistema.
  • Una rete radio a lungo raggio rende il sistema indipendente dalla connessione Internet di ciascun inquilino.
  • Ogni allarme richiede un primo responsabile identificato e un sostituto se non risponde.

Dove collocare i sensori di perdita in un appartamento?

Si parte da ciò che può guastarsi. Quasi ogni perdita nasce da un raccordo, un serbatoio o uno scarico, e i punti principali sono pochi:

  • Scaldacqua. Con il tempo il serbatoio si corrode dall’interno, e la valvola di sicurezza contro eccessi di temperatura e pressione può scaricare acqua a terra. Uno scaldacqua ad accumulo dura generalmente da dieci a quindici anni.
  • Lavatrici. I tubi di carico restano in pressione anche a macchina spenta, e la gomma diventa fragile con l’età.
  • Lavelli e lavabi. Tubi di alimentazione, raccordi a compressione e sifoni si allentano o si fessurano dietro un’anta che rimane quasi sempre chiusa.
  • WC. Alimentazioni, valvole di riempimento e guarnizioni in cera alla base possono perdere dentro il solaio anziché sulle piastrelle visibili.
  • Lavastoviglie e linee dei produttori di ghiaccio. Sono nascoste dietro gli apparecchi, per cui un gocciolamento può passare inosservato per settimane.
  • Scarichi di condensa dei climatizzatori. Le unità producono acqua mentre raffreddano. Un tubo ostruito fa traboccare la vaschetta, spesso verso il soffitto del piano inferiore.
  • Spazi comuni. Colonne montanti, pompe di pressurizzazione, centrali termiche e lavanderie sono condivise: una pozza può non essere segnalata da nessuno.

Un sensore puntuale si appoggia nel punto più basso vicino a ciascun apparecchio: nella vaschetta dello scaldacqua, dietro la lavatrice, in fondo al mobile sottolavello, vicino alla base del WC o accanto alla vaschetta della condensa. Negli spazi comuni va dove l’acqua si raccoglierebbe, per esempio presso gli scarichi a pavimento, sotto le pompe e alla base delle colonne.

La copertura può crescere per fasi. Consideriamo un edificio di quattro piani con quaranta appartamenti, ciascuno con scaldacqua ad accumulo e lavatrice:

Piano di copertura Sensori Che cosa copre
Tutti gli apparecchi circa 200 scaldacqua, lavatrice, lavello, lavabo e WC in tutti i quaranta appartamenti
Scaldacqua e lavatrici 80 i due apparecchi con maggiore potenziale di danno in ogni appartamento
Spazi comuni 6 centrale termica, lavanderia, pompa e basi delle colonne

Un’installazione graduale può partire dalle ultime due righe e aggiungere lavelli e WC al cambio dell’inquilino. In ogni piano, hanno priorità i piani alti, perché sotto ci sono più appartamenti, le unità con i serbatoi più vecchi e quelle vuote, dove nessuno noterà una pozza fino alla visita successiva.

Tipi di sensori di perdita per edifici residenziali

Un sensore di perdita rileva acqua dove non dovrebbe esserci oppure un flusso quando nessun apparecchio dovrebbe essere in uso. La maggior parte degli edifici combina più tecnologie.

I sensori puntuali svolgono gran parte del lavoro. Sono piccoli dispositivi con due contatti metallici sul fondo: quando l’acqua li collega, segnalano una perdita. Costano poco, ma ciascuno controlla un solo punto, quindi la collocazione ne determina l’utilità. I cavi sensibili rilevano acqua lungo tutta la loro lunghezza e sono adatti a una parete lunga di un locale tecnico o al perimetro della piattaforma di uno scaldacqua.

Le misure di portata individuano perdite che non raggiungono il pavimento. Se il contatore divisionale di un appartamento mostra un flusso continuo alle tre del mattino, una cassetta del WC che continua a riempirsi o un tubo che perde nel muro sono cause probabili. I sensori di temperatura e umidità osservano condizioni che possono precedere una perdita: un sensore di temperatura vicino ai tubi di una parete esterna può segnalare il rischio di gelo; uno di umidità nel mobile sottolavello può evidenziare un accumulo graduale.

Le valvole automatiche trasformano il rilevamento in intervento. Una valvola motorizzata sull’alimentazione dell’appartamento si chiude quando un sensore collegato rileva acqua; deve installarla un idraulico. Poiché la chiusura interrompe anche l’acqua a un inquilino che potrebbe cucinare o fare la doccia, molti edifici riservano le valvole ai punti con il maggiore potenziale di danno: scaldacqua ai piani alti, lavanderie, locali tecnici e appartamenti vuoti. Una configurazione comune attende che la lettura di bagnato persista per un breve periodo, chiude la valvola e avvisa una persona. Se il controllore comunica la posizione della valvola, l’interveniente può verificare che l’acqua sia davvero chiusa.

Kilo Electronics propone diversi sensori di perdita, disponibili anche presso molti altri fornitori.

La rilevazione delle perdite richiede il Wi-Fi?

No. Negli immobili in affitto, il Wi-Fi è spesso la scelta più debole. I sensori domestici si collegano alla rete dell’abitazione, che appartiene all’inquilino. Se cambia router, modifica la password o trasloca, il sensore perde la connessione e il gestore non può accorgersene dall’esterno dell’appartamento.

I sistemi estesi all’intero edificio usano in genere una rete radio a basso consumo e lungo raggio. LoRaWAN è una scelta frequente: è progettata per piccoli sensori a batteria che inviano brevi messaggi a grande distanza. Funzionano per anni senza cablaggio né elettricista, un vantaggio negli appartamenti occupati e negli edifici vecchi. Trasmettono a un gateway collocato in una posizione centrale, che inoltra le letture via Internet.

Un gateway LoRaWAN può gestire centinaia di dispositivi e raggiunge tipicamente da due a cinque chilometri in città. Spesso può quindi coprire più edifici della stessa proprietà. Solette in calcestruzzo e autorimesse interrate attenuano comunque il segnale. Provare la ricezione nei punti più difficili, come la centrale termica o una lavanderia nel seminterrato, prima di acquistare tutti i sensori mostra se basta un gateway o ne serve un secondo.

Che cosa fare quando scatta un allarme di perdita?

La risposta inizia prima dell’allarme, scegliendo chi lo riceverà. Il primo destinatario è chi può intervenire fisicamente più in fretta: di giorno, in genere il tecnico sul posto o il custode; fuori orario, il manutentore reperibile. Hanno le chiavi e sanno dove sono le valvole. Se non rispondono, l’avviso passa a un sostituto dopo un intervallo definito, per esempio al responsabile della manutenzione dopo quindici minuti e al gestore dell’immobile dopo trenta. Conta anche la gravità. Acqua sotto uno scaldacqua in un appartamento occupato ai piani alti non può aspettare; umidità che cresce lentamente in un mobile può essere gestita dal turno del mattino. Un nome come “edificio B, appartamento 304, scaldacqua” indica al tecnico dove andare senza altre ricerche.

Il piano si può configurare una volta per tutto l’edificio con la soluzione Kilo per la rilevazione delle perdite d’acqua. Un solo trigger, cioè la condizione che avvia una regola, può osservare tutti i sensori e valutarli separatamente, così l’allarme identifica quello che si è bagnato. Segue poi una catena di escalation con destinatari e tempi propri per ogni passaggio. I sostituti vengono avvisati soltanto se la prima persona non risponde. Quando il tecnico tocca “Dismiss & Acknowledge” nell’app IoT Alerts, l’allarme risulta risolto per tutti e i passaggi successivi non vengono inviati.

Una volta presa in carico la segnalazione, una procedura scritta fa risparmiare tempo:

  1. Confermare la presa in carico, evitando di chiamare il sostituto e informando tutti che qualcuno sta intervenendo.
  2. Verificare chiamando l’inquilino o controllando il punto, prima di mandare qualcuno dall’altra parte della proprietà di notte.
  3. Chiudere l’acqua alla valvola dell’apparecchio, se accessibile; altrimenti a quella dell’appartamento e, come ultima soluzione, a quella della colonna.
  4. Controllare sotto e di fianco: il soffitto dell’appartamento inferiore e le pareti condivise, avvisando gli inquilini interessati.
  5. Avviare l’asciugatura rimuovendo l’acqua stagnante e usando ventilatori e deumidificatori. L’EPA statunitense raccomanda di asciugare aree e oggetti danneggiati entro 24-48 ore per prevenire le muffe.
  6. Registrare ora dell’allarme, ora della chiusura, causa e fotografie per riparazioni e assicurazione.
  7. Sostituire il componente guasto, asciugare il sensore e verificare che torni a trasmettere normalmente.

L’accesso a un appartamento occupato dipende dal contratto e dalla legge locale. La procedura per l’ingresso d’emergenza deve quindi essere definita prima del primo allarme, insieme a un elenco aggiornato delle valvole di intercettazione di ogni unità.

Buone pratiche per prevenire le perdite negli edifici residenziali

La rilevazione segnala acqua che sta già uscendo. La prevenzione riduce la frequenza delle perdite e consiste soprattutto nella manutenzione ordinaria:

  • Sostituire i tubi di gomma delle lavatrici con tubi rivestiti da treccia in acciaio inox e controllarli a ogni cambio di inquilino.
  • Registrare le date d’installazione degli scaldacqua e prevederne la sostituzione prima della fine della vita utile.
  • Installare vaschette con scarico sotto scaldacqua e lavatrici dove la disposizione lo consente. L’International Plumbing Code, adottato in molte giurisdizioni degli Stati Uniti, richiede una vaschetta quando la perdita di uno scaldacqua ad accumulo potrebbe causare danni.
  • Liberare gli scarichi della condensa prima della stagione di raffrescamento. Se un trabocco può danneggiare l’edificio, l’International Mechanical Code richiede una protezione aggiuntiva, come uno scarico secondario o un interruttore di arresto per troppo pieno.
  • Controllare la pressione dell’acqua. L’International Plumbing Code richiede un riduttore quando la pressione statica supera 80 psi, pari a 552 kPa, perché l’alta pressione sollecita tutti i tubi e i raccordi.
  • Azionare le valvole una volta all’anno perché restino manovrabili quando servono in fretta.
  • Riscaldare gli appartamenti vuoti in inverno e isolare i tubi lungo le pareti esterne.

Lo storico degli allarmi alimenta la stessa revisione della manutenzione. Un edificio che genera ripetute segnalazioni dalle vaschette degli scaldacqua sale tra le priorità del budget di sostituzione dell’anno seguente.

Domande frequenti sulla rilevazione delle perdite negli appartamenti

Quanto durano le batterie dei sensori?

I sensori wireless sono progettati per funzionare per anni con una batteria. La durata precisa dipende dal modello, dalla frequenza di trasmissione e dalla distanza dal gateway. Molti inviano periodicamente il proprio stato anche quando il pavimento è asciutto: così il sistema distingue un sensore senza eventi da uno fuori servizio. La scheda tecnica indica l’autonomia prevista per un intervallo specifico.

Possono rilevare perdite lente dentro le pareti?

I sensori a pavimento di solito no, perché l’acqua potrebbe non raggiungerli. Alcuni sono pensati per intercapedini o spazi nei soffitti. Durante un’ispezione, una termocamera mostra le zone umide come aree più fredde, perché l’evaporazione raffredda la superficie. Un misuratore di umidità conferma poi ciò che l’immagine suggerisce.

Che cosa causa falsi allarmi?

Le cause più comuni sono il lavaggio del pavimento vicino al sensore, condensa che gocciola dai tubi freddi con clima umido e vaschette che contengono già un po’ d’acqua durante il normale uso. Spostare il sensore di pochi centimetri, oppure generare l’allarme solo se la lettura persiste per uno o due minuti, elimina la maggior parte di questi casi.

Un primo progetto può collocare cinque sensori nelle vaschette dei cinque scaldacqua più vecchi dell’ultimo piano, collegandoli tramite un gateway a un account gratuito Kilo, che comprende esattamente quel numero di dispositivi. Sensori e gateway si acquistano separatamente dal fornitore scelto. Una sola regola basta per segnalare una vaschetta bagnata al manutentore reperibile, con il supervisore come sostituto.